Guide de l'acheteur d'une première maison pour nouveaux arrivants (2026)
Mises de fonds, assurance SCHL, CELIAPP, frais de clôture et les remboursements qui remettent des milliers dans vos poches — le premier achat complet, étape par étape.
Quelle mise de fonds faut-il?
Minimums : 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la tranche de 500 000 $ à 999 999 $, 20 % sur 1 M$ et plus. Moins de 20 % exige l'assurance SCHL — 4,00 % de l'hypothèque à 5–9,99 %, 3,10 % à 10–14,99 %, 2,80 % à 15–19,99 %. La prime s'ajoute à l'hypothèque (vous payez des intérêts dessus pendant 25 ans). Sur une maison de 500 000 $ avec 5 %, c'est 19 000 $ ajoutés dès le jour un.
Le CELIAPP : votre meilleur outil
Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété permet de cotiser jusqu'à 8 000 $/an (40 000 $ à vie), déduire comme un REER et retirer libre d'impôt pour une première maison comme un CELI — le seul compte au Canada déductible à l'entrée ET libre d'impôt à la sortie. Si vous prévoyez acheter dans quelques années, ouvrir un CELIAPP tôt est l'un des meilleurs gestes possibles. Voir notre guide des comptes enregistrés pour les détails.
Frais de clôture : prévoyez 1,5–4 %
Au-delà de la mise de fonds, prévoyez : droits de mutation (Ontario : 0,5 % sur les premiers 55 000 $ jusqu'à 2,5 % au-delà de 2 M$ — Toronto les facture DEUX FOIS, provincial + municipal), frais juridiques (~1 500–2 500 $), assurance titres, inspection (~500 $) et déménagement. Les droits de mutation seuls sur une maison torontoise de 700 000 $ atteignent ~20 950 $ avant remboursements — payables comptant à la clôture, non ajoutables à l'hypothèque.
Remboursements pour premiers acheteurs
L'Ontario rembourse jusqu'à 4 000 $ de droits provinciaux; Toronto rembourse jusqu'à 4 475 $ de droits municipaux — 8 475 $ combinés si vous achetez en ville et êtes admissible (jamais propriétaire, 18 ans+, citoyen/RP, résidence principale). Sur les maisons à 400 000 $ ou moins, les remboursements combinés peuvent couvrir tout l'impôt : 0 $ déboursé. Votre notaire/avocat les réclame généralement automatiquement à la clôture.
Les étapes d'achat
1) Pré-approbation (connaissez votre vrai budget après le test de résistance). 2) Épargnez mise de fonds + frais de clôture dans un CELIAPP/CELI. 3) Cherchez avec un courtier immobilier (l'acheteur ne paie rien — la commission du vendeur couvre). 4) Offre avec conditions (financement, inspection). 5) L'avocat/notaire gère la clôture, les droits et les titres. 6) Assurance habitation avant le jour de clôture — votre prêteur l'exige.